Vydělávání peněz z investic do nemovitostí

Pokud jde o vydělávání peněz investováním do nemovitostí, existuje jen několik způsobů, jak to udělat. Ačkoli jsou tyto koncepty snadno srozumitelné, nenechte se zmást tím, že je lze snadno implementovat a provést. Pochopení základů nemovitostí může investorům pomoci pracovat na maximalizaci svých výnosů. Nemovitosti poskytují investorům další třídu portfoliových aktiv, zvyšují diverzifikaci a při správném přístupu mohou omezit rizika.

Existují tři hlavní způsoby, jak mohou investoři potenciálně vydělávat peníze z nemovitostí:

1. Zvýšení hodnoty nemovitosti
2. Příjmy z pronájmu získané pronajmutím nemovitosti nájemcům
3. Zisky generované z obchodní činnosti, která závisí na nemovitosti

Samozřejmě vždy existují další způsoby, jak přímo nebo nepřímo profitovat z investování do nemovitostí, například naučit se specializovat na více ezoterické oblasti, jako jsou certifikáty o daňových zástavách. Tři výše uvedené položky však představují drtivou většinu pasivního příjmu - a konečného bohatství -, které byly získány v realitním průmyslu.

Zvýšení hodnoty nemovitosti v oblasti nemovitostí

Nejprve je důležité pochopit, že hodnoty vlastností se ne vždy zvyšují. Tento nedostatek přírůstku aktiv se může bolestně projevit v obdobích jako na konci 80. a na počátku 90. let a v letech 2007–2009, kdy se trh nemovitostí zhroutil. Ve skutečnosti v mnoha případech hodnoty nemovitostí zřídka porazily inflaci - nárůst průměrné ceny v ekonomice.

Pokud například vlastníte nemovitost v hodnotě 500 000 $ a inflace je 3%, vaše nemovitost se může prodat za 515 000 $ (500 000 $ x 1,03%), ale nejste o nic bohatší než v minulém roce. To znamená, že stále můžete koupit stejné množství mléka, chleba, sýrů, oleje, benzínu a dalších komodit (pravda, sýr může letos klesnout a benzín vzrůst, ale vaše životní úroveň by zůstala zhruba stejná). Důvod je ten, že zisk 15 000 $ nebyl skutečný. Byl nominální a neměl žádný skutečný dopad, protože k nárůstu došlo v důsledku celkové inflace.

Inflace a investice do nemovitostí

Když dojde k inflaci, dolar má menší kupní sílu. Stává se to proto, že vláda musí vytvářet-tisknout peníze, když utratí více, než přijme prostřednictvím daní. Všechno ostatní se v průběhu času rovná, to vede dolar ztrácí hodnotu a stává se méněcenným, než tomu bylo v minulosti.

Jedním ze způsobů, jak mohou nejchytřejší investoři do nemovitostí vydělat peníze na nemovitostech, je využít situace, která se zdá, že se objevuje každých několik desetiletí. Dělají to, když se předpokládá, že inflace překročí aktuální úrokovou sazbu dlouhodobého dluhu. Během těchto časů můžete najít lidi, kteří jsou ochotni hazardovat získáním nemovitostí, půjčením peněz na financování nákupu a poté čekáním na zvýšení inflace .

Jak inflace stoupá, mohou tito investoři splácet hypotéky dolary, které mají mnohem nižší hodnotu. Tato situace představuje převod ze střadatelů na dlužníky. V 70. a na začátku 80. let jste viděli spoustu realitních investorů vydělávat peníze tímto způsobem. Inflace se vymkla kontrole, dokud Paul Volcker Jr. - prezident Federálního rezervního systému v letech 1979 až 1987 - nezískal 2x4 do zády a nepřivedl jej pod kontrolou drastickým zvyšováním úrokových sazeb.

Cyklicky upravené nákupy Cap Cap

Trik spočívá v nákupu, když jsou cyklicky upravené stropní sazby - míra návratnosti investice do nemovitosti - atraktivní. Kupujete, když si myslíte, že existuje konkrétní důvod, že konkrétní nemovitost bude mít někdy vyšší hodnotu, než jaká naznačuje současná sazba stropu.

Například vývojáři nemovitostí se mohou podívat na projekt nebo vývoj, ekonomickou situaci kolem tohoto projektu nebo cenu nemovitosti a určit budoucí příjem z pronájmu, aby podpořili současné ocenění. Současná hodnota by se jinak mohla zdát příliš drahá na základě současných podmínek vývoje. Tito investoři však vidí budoucí ziskovost, protože rozumějí ekonomice, tržním faktorům a spotřebitelům.

Možná jste viděli, jak se hrozný starý hotel na velkém pozemku proměnil v rušné nákupní centrum s kancelářskými budovami, které majiteli čerpají značné nájemné. Při absenci těchto peněžních toků, čisté současné hodnoty spekulujete do určité míry nebo bez ohledu na to, co si řeknete. Budete potřebovat buď podstatnou inflaci v nominální měně - pokud používáte dluh k financování nákupu - k záchraně. Mohli byste se také spolehnout na nějaký druh události s nízkou pravděpodobností, který by se měl ve váš prospěch.

Pronájem jako investice do nemovitosti

Vydělávání peněz výběrem nájemného je tak jednoduché, že každý šestiletý chlapec, který někdy hrál hru Monopoly, pochopil na viscerální úrovni, jak fungují základy. Pokud vlastníte dům, bytový dům, kancelářskou budovu, hotel nebo jakoukoli jinou investici do nemovitosti, můžete lidem účtovat nájem, aby jim mohli danou nemovitost nebo zařízení využívat.

Jednoduché a snadné samozřejmě nejsou totéž. Pokud vlastníte bytové domy nebo nájemní domy, možná se ocitnete v jednání se vším možným, od rozbitých toalet až po nájemce provozující pervitiny.Pokud vlastníte nákupní centra nebo kancelářské budovy, možná budete muset jednat s firmou, která vám pronajala bankrot. Pokud vlastníte průmyslové sklady, možná se ocitnete před environmentálním vyšetřováním akcí nájemců, kteří váš majetek využili. Pokud vlastníte paměťové jednotky, krádež by mohla být problémem. Investice do pronájmu nemovitostí nejsou ten typ, do kterého můžete telefonovat a očekávat, že vše půjde dobře.

Využití limitní sazby k porovnání investic

Dobrou zprávou je, že jsou k dispozici nástroje, které usnadňují srovnání potenciálních investic do nemovitostí. Jedním z nich, který se pro vás stane neocenitelným při výdělku peněz z nemovitostí, je speciální finanční poměr nazývaný míra kapitalizace (cap rate). Sazby Cap ukazují míru návratnosti investice do komerčních nemovitostí. Základ vychází z čistého příjmu, který nemovitost vyprodukuje.

Pokud nemovitost vydělá 100 000 $ ročně a prodá se za 1 000 000 $, vydělíte výdělky (100 000 $) cenovkou (1 000 000 $) a získáte 0,1 nebo 10%. To znamená, že maximální sazba nemovitosti je 10%, nebo že byste na investici vydělali očekávaných 10%, pokud jste nemovitost zaplatili zcela v hotovosti a bez dluhu.

Stejně jako akcie nakonec stojí pouze za čistou současnou hodnotu jejích diskontovaných peněžních toků, má nemovitost nakonec hodnotu kombinace:

• Nástroj, který nemovitost generuje pro svého vlastníka
• Čisté současné peněžní toky, které generuje, ve vztahu k zaplacené ceně

Příjmy z pronájmu jako hranice bezpečnosti

Příjem z pronájmu může představovat bezpečnostní rezervu, která vás ochrání během hospodářských poklesů nebo kolapsů. Pro tento účel mohou být vhodnější určité typy investic do nemovitostí. Leasingy a nájmy mohou být relativně bezpečným příjmem.

Vrátit se k naší dřívější diskusi - o výzvách vydělávání peněz z realitních kancelářských budov může poskytnout jeden příklad. Tyto vlastnosti obvykle zahrnují dlouhé, víceleté leasingy. Kupte si jeden za správnou cenu, ve správný čas a se správnou splatností nájemce a leasingu a mohli byste projet kolaps nemovitostí. Shromáždili byste nadprůměrné šeky na pronájem, které společnosti, které od vás pronajímají, musí poskytnout stále - kvůli leasingové smlouvě, kterou podepsali - i když jinde jsou k dispozici nižší sazby. Pokuste se to však špatně a dlouho po zotavení trhu byste mohli být uzamčeni v dílčích výnosech.

Peníze z obchodních operací s nemovitostmi

Konečný způsob vydělávání peněz z investic do nemovitostí zahrnuje speciální služby a obchodní aktivity. Pokud vlastníte hotel, můžete svým hostům prodávat filmy na vyžádání. Pokud vlastníte kancelářskou budovu, můžete si vydělat peníze z prodejních automatů a parkovacích garáží. Pokud vlastníte myčku aut, můžete si vydělat peníze z časově řízených vysavačů.

Tyto investice téměř vždy vyžadují dílčí specializované znalosti. Někteří lidé například tráví celou svou kariéru specializací na navrhování, stavbu, vlastnictví a provoz myček automobilů. Pro ty, kteří se dostanou na vrchol svého oboru a porozumí složitosti konkrétního trhu, může být příležitost vydělat peníze nekonečná.

Další nápady na investice do nemovitostí

V oblasti nemovitostí stále existují další investiční příležitosti. Můžete investovat do trustů na investice do nemovitostí (REIT). Veřejně obchodované REIT vydávají akcie a obchodují se na burze, zatímco soukromé REIT nebo neobchodované REIT nejsou k dispozici na žádné burze. Všechny typy REIT se zaměří na konkrétní odvětví realitního trhu, jako jsou pečovatelské domy nebo nákupní centra. Existuje také několik fondů obchodovaných na burze (ETF) a podílových fondů, které se zaměřují na investora do nemovitostí investováním do REIT a dalších investic v sektoru nemovitostí.